“Urbanismo para ciudadanos”, con la apostilla “razonablemente preocupados”, es el título de un libro escrito por el arquitecto Miguel Ángel Embid, en el que de una forma clara y sencilla se van describiendo los distintos procesos que confluyen en torno al urbanismo.

Forma parte de un proyecto editorial que comanda el propio Embid, que pretende editar bajo el epígrafe “para ciudadanos” aquellos textos de autores que sean capaces de explicar, de una forma clara y sencilla, cualquier tema para todos los no expertos en alguna materia. Solo hay una condición, que el libro pueda ser leído en no más de tres horas. Le gustaría que los próximos fueran Economía y Banca para ciudadanos.

Con el ex presidente del Colegio de Arquitectos aprovechamos la ocasión para hablar sobre el urbanismo en Guadalajara. Y lo que dijo no tiene desperdicio: Cree que tenemos que olvidarmos durante mucho tiempo de clasificar más suelo, y que incluso habría que desclasificar parte del actual. "Hay suelo para 30 años", asegura. También es partidario de aumentar el número de alturas y densidades, y pide a los bancos y promotores que sigan el ejemplo de Valdeluz y bajen el precio de las viviendas, si quieren venderlas.

 -En pocas palabras: ¿Qué es urbanismo para ciudadanos?

-El urbanismo es tan importante como la arquitectura, porque esta va encima del planeamiento. Hay una gran confusión en los medios de comunicación cuando se habla de urbanismo y entonces esta es mi contribución, porque es un libro divulgativo dirigido a los ciudadanos, que al final son los afectados. También he intentado contar lo que yo creo que ha pasado en los últimos años. Hecha la crítica a lo que no hemos hecho bien, luego escribo sobre lo que no debería ser ese urbanismo prolongable en el tiempo.

-Dice: “Los ciudadanos han participado poco o nada, incluido los propietarios del suelo, sobre la toma de decisiones en el urbanismo”. ¿Esto de quién es culpa? De la desidia del ciudadano. De políticos y promotores, que no quieren que nadie sepa nada de urbanismo.

-Sin duda. La gente que está metida en cualquier negocio quiere que los de fuera sepan lo menos posible. Pero eso es inherente al ser humano. Pero también es cierto que el ciudadano, hasta que no se ha visto directamente afectado, tampoco se ha preocupado demasiado. Y se escucha decir: “Me ha tocado una zona verde en mi suelo”. Mentira, lo que hace el urbanismo es repartir cargas y beneficios. Y planear el futuro de las ciudades.

-En otro punto habla de lo que es un Plan de Urbanismo. Y me da pie a preguntar por el  POM de Guadalajara, cuya revisión está paralizada.

-La revisión se encargó en los últimos años de Alique, si bien es verdad que en 2005 estábamos en otra guerra. Y el planeamiento que se empezó a avanzar entonces no tiene nada que ver con lo que la ciudad necesita hoy.

-¿Y qué habría que hacer?

-Tengo  la seguridad de que calificar más suelo en los planes de ordenación municipal deberíamos de olvidarnos durante mucho tiempo.

-Guadalajara tiene suelo suficiente…¿para treinta años?

-Pues por ahí debe andar la cosa. Entre la capital y las pedanías hay suelo calificado para construir entre 7.000 y 10.000 viviendas. Habría que revisar el planeamiento de lo ya consolidado.

-¿Con qué líneas?

-Sin duda, aumentar la edificabilidad en todos los sitios donde sea posible para intentar densificar más la ciudad y ocupar menos espacio. Incluso habría que plantearse desclasificar suelo y concentrar esa edificabilidad en menos espacio.

-Eso significa que hay que aumentar el número de alturas y terminar con ese urbanismo paleto que nos hemos dado en los últimos tiempos.

-Sin duda. Yo siempre lo he dicho sobre este Plan y  también con el anterior. Ahora que estamos hablando del Eje Cultural. Cuando esa vía se rehabilite se va a tragar las fachadas de esa calle, que unas tienen 7 plantas y otra 3, pero es que el planeamiento solo permite 3. ¿Es que alguien se asusta por las 5 que hay en la plaza San José?  Pues en la casa de enfrente el planeamiento solo permite 3, en plena calle Ingeniero Mariño. Yo no estoy hablando de 11 plantas; el Amparo tiene 7 plantas y es una calle muy digna. ¿La calle Mayor, que tiene 4, no podría pasar a 7? ¡Es que la calle la Mina tiene las mismas plantas, tres, que Ingeniero Mariño! No tiene sentido  

- Habla de suelo rústico y cuál es su concepto. ¿Qué suelo rústico debería reservarse en Guadalajara en un futuro Plan General?

-Por las razones que he explicado, todo. No necesitamos calificar más  a no ser que haya algo muy especial. Un palacio de Congresos, por ejemplo.

POLÍTICA, URBANISMO Y LA BURBUJA

-Otro capítulo de su libro: “Los políticos y el urbanismo”. ¿Hasta qué punto han sido culpables de la burbuja inmobiliaria o de la corrupción, que tantas veces va ligada al urbanismo? 

-Cada uno su parte. Yo cuento la anécdota de un concejal que cuando le van a dar la concejalía de Relaciones Públicas, él añade: “Será de Relaciones Públicas y Urbanismo”. El suelo urbano siempre ha estado claro, pero el rústico no. Y de rústico a urbano van muchos millones. ¿El problema? Nuestra Ley valora el suelo de una manera que no es de recibo en un país civilizado. Eso de que la administración te ponga una raya, y te diga que a partir de ella usted podrá hacer 80 viviendas, y más allá, porque es rústico,  ni una. No es de recibo. Y eso es lo que dispara el valor del suelo.

-¿Cuál sería la solución?

-En el libro digo claramente que el suelo, aunque esté calificado de urbanizable, si es rústico tiene que valer como rústico. Que el banco no pueda decir: “Como aquí vas a poder ganar mil millones de pesetas, te voy a dar 500 para que compres un rústico que ahora no vale nada". Por ahí empieza la especulación.

-¿Usted es arquitecto pero también fue promotor?

-Algún error que otro cometimos. Éramos pequeños promotores locales.  El problema vino por los grandes promotores y la gran connivencia con el poder político, que nos trajo esa burbuja final.

-Escribe usted: “Esos pactos entre propietarios y promotores, lo único que consiguieron fue seguir pagando precios elevados que los bancos aportaban sin problema”. Esto es lo que generó la burbuja.

-Está claro. La Ley contempla la existencia del agente urbanizador, y eso permite a que un señor ocioso, que tiene un suelo muerto de risa, pueda venir un agente urbanizador y le hace su oferta. ¿Qué pasó? Que los promotores en vez de presentar el planeamiento al propietario, y que este ganase un 20 un 30%, que ya estaba bien, lo que hicieron fue comprar el suelo. Y el propietario, que se entera de que pensaban hacer 1.000 viviendas, disparó el precio y se lo compraron. ¿Y por qué lo compraban los promotores? Porque iban al banco y este les decía: “No os preocupéis, aquí tenéis el dinero", aunque fuera una barbaridad.  Pero como había una liquidez brutal y unos tipos de interés miserables, la rueda siguió. Cuando los bancos se dan cuenta de que están prestando a los grandes promotores y estos ganan mucho dinero, dicen los bancos: “Leche, nosotros estamos prestando al 2 o al 3% al promotor y él está sacando un 40% . No, además  vamos a ser socios”. Y pasó que hicieron  sociedades participadas con esos promotores y los bancos se convirtieron en accionistas de las empresas promotoras. Miel sobre hojuelas, como yo soy socio, pues voy a prestar más. De esos polvos estas miserias.

-Y ahora todas las casas son de los bancos, no de los promotores.

-Claro, porque ya eran accionistas, o porque se han quedado con activos inmobiliarios para garantizar esos préstamos.

CASAS SIN VENDER Y UN CASCO SIN VIDA

-¿En Guadalajara cuántas casas pueden estar sin vender?

-Nuevas, entre 500 y 1.000, según se dice en el sector.

-¿Qué horizonte ve de cara a la recuperación del sector en Guadalajara?

-Promociones de entre 200 o 300 viviendas tendrán que pasar muchos años. Entre 5 y 7 años, y puede que me quede corto. Mientras los bancos no digieran todo lo que tiene no se va a construir nada. En Valdeluz es el único sitio donde los bancos decidieron quitarse ese muerto de encima, vendiéndolo muy barato. Y está casi todo vendido. Pero porque saben que no tienen ninguna posibilidad de recuperar el precio original.  

-La solución por tanto es seguir bajando precios.

-Sin duda. En Guadalajara se recuperará el centro de la ciudad en 5 o 6 años, pero el resto…Hay que seguir bajando precios.

-¿No hemos desperdiciado una buena oportunidad para recuperar el casco antiguo?

-Sin duda. Llevamos demasiados años perdiéndola. Hay que reconocer que este ayuntamiento se está gastando dinero en el casco, pero es un dinero digamos que vale para el turismo no para la vida. Me parece bien, pero por si solo no se genera actividad económica en la ciudad. Ahora, por lo menos viene la gente y ve que se han hecho unos arreglitos, y no se va.

-¿Cómo podemos ir más allá? Porque se nos ha pasado el arroz, y ahora no hay un duro.

- Se nos pasó el arroz, sí.  En las “vacas gordas” deberíamos haber incentivado más la rehabilitación del comercio en el centro. Me preguntaba antes por las viviendas nuevas que hay sin vender. Eso me preocupa menos que las que hay en el centro sin habitar. Es una estadística que el Ayuntamiento debería hacer. Es que vas por la noche y no hay una puñetera luz. No hay nadie.  En toda la ordenanza 1 (desde la Carrera hacia la plaza de los Caídos), te quedas acojonado cuando paseas de noche y miras a las ventanas.        

-Ha inaugurado un blog en GuadalajaraDiario. ¿Qué nos va a contar?

- Escribiré más de urbanismo y arquitectura, pero no renuncio a hablar algún día de economía, de banca, de desahuciados. De temas que interesen a los ciudadanos.