Un reto: construir más de 300 viviendas a un precio asequible y atraer a tres mil personas al casco antiguo

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solares-mayor-casinoSolar en la calle Mayor, uno de los más de ochenta que hay en el casco antiguo. Foto: GD. El estudio del conocido arquitecto Miguel Ángel Embid está detrás de los primeros PAEs presentados en Guadalajara, una figura revolucionaria que está llamada a estimular la construcción en los solares del casco antiguo (cerca de noventa) y los edificios ruinosos (unos cuarenta).

El Ayuntamiento aprueba su primer PAE para los dos solares de la Plaza Mayor

 

Él cree que con los PAEs podrían construirse  entre 300 y 400 viviendas en tres años y atraer junto a otras viviendas que se rehabilitaran a 3.000 nuevos vecinos sobre la base de unas viviendas renovadas y que saldrían a un precio muy inferior a lo que se ha venido ofreciendo hasta ahora. ¿Quién no se compraría un piso de 100 metros en el centro de la ciudad  por 140.000 euros?  “Si no se recupera la población todo fracasará”, advierte el arquitecto,  que considera un “error histórico” si el nuevo campus universitario se hiciera en el extrarradio.

 ¿Cuántos PAEs han presentado en total?

-Se han presentado tres PAEs. El de la plaza Mayor afecta a dos solares, luego hay otro presentado en la plaza Moreno (frente a Diputación), que afecta a los solares 1 y 2 y luego hay otro más que se ha presentado en La Carrera y que afecta a tres solares muy pequeños, en Boixareu Rivera 9, 10 y 11. En total son siete solares. Con todo ello, dentro de un año y medio, de los 90 solares ya habrá siete menos.  Espero que la gente se anime y haya más iniciativas a raíz  de esta primera actuación después de un tiempo en el que había cierto recelo porque parecía una figura un tanto excesiva sobre la propiedad privada. Pero también está la función social de la propiedad, que tiene sus obligaciones, y si la propiedad no lo hace pues la Ley busca a alguien que la sustituya,  con la debida compensación en obra nueva de acuerdo con lo que se vale su solar por una tasación oficial de Tins el día en que se presenta el PAE.  No es por tanto una expropiación, como dicen algunos, aunque el Ayuntamiento sí podría llegar a expropiar,  si en ese proceso el agente edificador le insta a  ello; entonces, el Ayuntamiento tendría la obligación de hacerlo por el 50% del valor del aprovechamiento urbanístico. ¿Y el resto? El agente haría una oferta por ese suelo y  sería para el Ayuntamiento. En este caso, no ha sido así, y es lo que llamaríamos una aportación forzosa, que es la mejor solución.

migue-angel-embid-01Miguel Ángel Embid dice que con los PAEs las viviendas pueden salir a la mitad de lo que se pagaba en el casco hace 7 años. Foto: GD."Saldrán viviendas a la mitad de lo que se pagaba por ellas hace siete años" 

-¿ Y cómo se decidió a promover estos PAE?

-Lo que me duele es que nadie haya creído en esto y el resto de los arquitectos no se han interesado o no se les ha explicado; ni los promotores hayan averiguado de qué va esto. Porque lo que yo he hecho lo puede hacer cualquier empresa. Es ponerse de acuerdo un arquitecto con unos teóricos clientes suyos e iniciar el camino. Con ello lo que se consigue es pagar el precio justo por el solar y vender a precio justo unas viviendas. La viviendas de la plaza Mayor se van a vender a 1.600 euros metro cuadrado, es decir, que 100 metros  valen 160.000 euros en plena plaza Mayor.  Van a salir seis viviendas.  

-Un gran precio sobre lo que se pagaba antes.

-Es la mitad de lo que se estaba pagando hacia 7 u 8 años. Si esta figura se extendiera a los solares de Guadalajara y a los edificios en ruina o en proceso, podríamos estar hablando de 300 o 400 viviendas en el casco antiguo en dos años a un precio de ese orden o menos.  Así que se podrían promover viviendas que podría comprar casi todo el mundo y eso favorecería la mezcla de compradores. Es decir, que no haya edificios de elite, pero tampoco edificios marginales.

-¿Y al mismo tiempo los promotores van a tener un margen de beneficio suficiente, cosa que ahora no sucedía con los precios que alcanzaba el suelo en el casco antiguo?

-En este caso el beneficio llega cuando se venda, y es preferible vender una cosa barata con un 10 o un 15% de beneficio que no vender nada, como está pasando con la crisis. Antes el beneficio de un promotor…casi prefiero no poner ceros. Pero las cosas han cambiado.

  • "Hay que atraer población al casco y los PAEs son el mecanismo"

-¿La Estrategia Integral  para el Casco, que se aprobó en el último pleno municipal, puede contribuir a cambiar esta situación o por lo menos a abrir un debate nuevo?

- El debate no puede ser nuevo, porque es más viejo que el río.

-Pero como nunca se tomaron medidas…

-Hubo un intento, creo que fallido, el del Plan Especial del Casco Histórico porque el propio  equipo redactor no entendió bien cuál era la problemática de este casco y lo que ahora plantea el Ayuntamiento, yo creo que es necesario, no sé si es suficiente, pero sin duda hay que hacer algo. Ya no estamos en tiempo de estudiar; ya  tenemos que haberlo estudiado todo y lo que hay que hacer es ponerse manos a la obra. Así que la Estrategia me parece positiva, pero quiero hacer hincapié en tres aspectos fundamentales para rehabilitar o reanimar la actividad en nuestro casco.

Primera, y más importante. Hay que atraer población al caso y para eso faltan viviendas rehabilitadas. Los PAEs son el mecanismo, ahora, mientras que no se active el mercado. Probablemente en un futuro ese mercado se reactive y ya no podrá comprar tanta gente en el casco, y estaremos otra vez como antiguamente. Pero, ahora, sin reedificar esos solares nunca volverá la población al centro. Por otro lado, también habrá que rehabilitar, pero solo lo que merezca la pena.

En POM antiguo hablaba de que había unas diez mil viviendas en el casco. Hoy no so sabemos, de verdad, la población que vive en ellas, y es un dato que debería ofrecerse en ese documento de Estrategia. ¿Llegarán a 15.000 habitantes? Sería 1,5 habitantes por vivienda. ¿Qué significa? Que tenemos una densidad de vivienda vacía espectacular.

-Otro dato que tampoco sabemos.

-Pues no, y son datos que los tendría que averiguar el Ayuntamiento. A lo mejor los  y se ha usado para esa estrategia, lo desconozco. Lo que tú y yo sabemos es que cuando por la noche paseamos por el casco vemos muy pocas luces.callemayor-ruinas Una casa vieja desanima al propietario y al barrio, mientras que una tapia con un solar es una oportunidad de hacer algo, reflexiona Embid.

  • "Hay que obligar de forma seria a la rehabilitación de edificios e incentivar la construcción en los solares"

-¿Y cómo se evita eso?

-Obligando a la rehabilitación de los edificios de forma seria e incentivar la construcción en los solares que hay. Es la única forma. Imagínense que se edifican esas 300 o 400 viviendas, que las hay, entre  solares y edificios ruinosos, y en tres años podría haber tres mil habitantes más en el casco. La pata principal para recuperar el casco es la vivienda en un 60%, la segunda sería la actividad comercial, y el otro 10 por ciento son esas medidas complementarias, pero que en el conjunto no afectan más que una pequeña parte: está bien que se incentive el ICIO [el impuesto de construcción], no parece importante en el conjunto de una obra, pero para actuaciones pequeñas a lo mejor al propietario le anima a hacer ese edificio.

Lo que también me parece fundamental es que cuando una administración quiere incentivar una zona no puede haber inversiones fuera de ese casco; y se han hecho desacertadas, desatinadas y casi descontroladas.

  • "Llevar el campus fuera del casco sería un error histórico"

-¿Ejemplos?

-Plantear la universidad fuera del casco, como se planteó, creo que fue el error más grande que se cometió en esta ciudad. Si la universidad no se desarrolla en el casco cualquier esfuerzo será baldío.migue-angel-embid-05Miguel Ángel Embid dice que sería un error histórico no hacer el campus en el casco y critica que los nuevos juzgados se hagan en un nuevo edificio en el extrarradio.

-Pues ahora el nuevo gobierno regional se lo está pensando otra vez  con el nuevo campus.

-Eso sería un tremendo error histórico por parte de la Junta de Comunidades,  porque al final nos acabaremos quedando sin casco, sin universidad y probablemente sin universitarios. Una desgracia para el futuro de la ciudad.

-También está la decisión de sacar los nuevos juzgados a un edificio nuevo fuera del casco.

-Tremendo error. ¿Qué vamos a hacer con ese edificio cuando ya tenemos otros sin uso? Vamos a ver: para rehabilitar un gran edificio antiguo hace falta la inversión pública. Ahí está el casco de Vitoria. Han sido ingentes las inversiones que se han hecho. ¿Por qué? Porque intervino Europa, España, País Vasco, la Diputación Foral y el Ayuntamiento. Y aquí, si el Ayuntamiento no consigue implicar a otras administraciones, que se olvide. Eso no lo pagará ni el PP ni el PSOE, lo pagaremos nosotros, los ciudadanos de Guadalajara; sin duda. Y nuestros hijos y nietos. Llevarse el Juzgado fuera del casco es contribuir a su abandono, y además se incrementará el tráfico porque allí no se puede ir andando. Aunque sea políticamente incorrecto, me encantaría que ese proyecto fracasara. En cascos pequeños, como el de Guadalajara, no entiendo por qué todo tiene que estar concentrado en un mismo edificio.

-Pues si encima llevamos el nuevo campus al otro lado de la vía del ferrocarril...

-Pues olvídate.   El error sería tremendo y no nos recuperaríamos nunca.

-Me quedo entonces que si más PAEs se ponen en marcha, el precio de la vivienda en el casco bajaría.

-Sin duda. Los 1.600 euros metros cuadrado en la Plaza Mayor serían 1.500 o 1.400 a medida que nos vayamos alejando. ¿Me puedo comprar un piso en el casco antiguo a 140.000 euros los 100 metros? Y la respuesta para muchos sería, sí. Quien se oponga a eso o no tiene ni idea de cómo funciona nuestra legislación o es inconsciente o algo peor.

  • "Yo no creo que merezca la pena rehabilitar edificios simplemente porque sean viejos"

solares-carreraLa Carrera, una de las calles donde se han presentado PAEs. Fotos: GD.-Lo bueno sería  que esas viviendas pudieran tener ascensor y garaje.

-En los edificios nuevos, aunque sean de seis viviendas, introducir el mundo moderno es relativamente fácil. No así puede serlo en las rehabilitaciones. Yo creo que el debate que hay que hacer, después de esta estrategia del casco, es meternos con un nuevo catálogo para que en verdad solo estén en él los meritorios. Los que no lo sean se pueden renovar o  sustituir. Es el gran debate para después, pero primero es edificar los solares. Luego debatiremos sobre rehabilitación o renovación y eso tiene mucho que ver con el catálogo. Yo no creo que merezca la pena rehabilitar edificios simplemente porque sean viejos. Yo soy partidario de respetar el ambiente urbano, pero a lo mejor es suficiente con mantener la fachada o simplemente con reproducirla nueva. Yo tengo  una anécdota: hice  dos edificios en la calle Museo en 1994 y en el 2004 hubo una exposición en el Ateneo en la que aparecía el edificio que había tirado y reproducido como “edificio a mantener de principios del siglo XX”.  

-Entonces es más partidario de tirar y reproducir los edificios que no tengan un alto contenido histórico.  

-Depende, por eso está el catálogo, que debería hacer un estudio de cada uno de ellos. En Guadalajara, hay muchas fachadas que merecen la pena, y en ese sentido voy a hacer una crítica a mi profesión: vistos en algunos casos las intervenciones de sustitución de fachadas en el casco casi es mejor obligar a la reproducción. Lo digo  con el corazón en la mano y sintiéndolo mucho. No se puede poner la renovación en manos  de alguien que no se cree la historia de nuestra ciudad. La fachada es el alma de un edificio, pero hay que saber cuando ese alma está podrida.

-En Guadalajara ahora hay miedo a tirar después de una época en que se tiró todo sin ningún miedo.

-Y es que duele, pero yo creo que una casa vieja desanima al propietario y al barrio,  mientras que una tapia con un solar es una oportunidad  de hacer algo.

  • "El problema es que cuando no hay población para mantener un comercio, ese comercio está muerto"

-Otra de las patas de esa Estrategia del casco pasa por recuperar el comercio, que ha huído a pasos agigantados y fue uno de los grandes damnificados de la expansión de la ciudad. ¿Cómo lo abordamos?

-El principio del fin no sé si fue El Corte Inglés, pero una parte de culpa sí tuvo, porque El Corte Inglés, que debería haber sido la Calle Mayor de Guadalajara y su entorno, incluyendo la calle del Amparo, se fue lejos. Las tiendas cada vez tienen menos gente. El problema es que cuando no hay población para mantener un comercio, ese comercio está muerto.  La base fundamental es meter población en el centro para todo lo demás. Yo vivo en el casco antiguo , y no quiero subir a El Corte Inglés a comprar, pero es que ls pocas tiendas de proximidad que teníamos han ido desapareciendo. Ahora solo ponen fruterías; no sé por qué. Tu puedes incentivar lo que quieras, y el Ayuntamiento debe hacerlo, yo pondría licencia de obras cero a los locales comerciales y edificios protegidos,  pero si no recuperas población no hay nada que hacer. Ya tendrás tiempo dentro de diez años para subir los impuestos, si  esto funciona. Hay veces que los pequeños detalles producen situaciones de cambio importantes.

- No se debería contemplar en esa Estrategia acometer proyectos para dar la vuelta por completo al Mercado de Abastos, entre otros. ¿Es posible?

-Yo creo que sí. Estoy convencido de que si sale a concurso una cosa de ese tipo hay empresas que estarían interesadas en gestionar un centro de servicio y ocio. Toledo ha hecho uno. Lo más lógico sería sacar un concurso a largo plazo, y probablemente en los diez primeros años no cobrar ningún canon. Es cuestión de hacer numeritos para que salga el negocio. Porque sin negocio no hay impuestos que cobrar.               

 

 

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