Expertos analizan el futuro de la vivienda y el crecimiento de la ciudad

Los cambios en el actual Plan de Urbanismo abordarán el crecimiento de la ciudad, que deberá romper el corsé actual. O salta la A-2 para proseguir el desarrollo hacia Irépal; o cruza la Ronda Norte y sigue la construcción hacia Taracena. En la foto, el entorno del Hospital donde una destacada empresa de Guadalajara ha presentado un plan para urbanizar viviendas en suelo actualmente rústico y que el Ayuntamiento estudiará en el marco de la modificación del PGOU. /GUDiario.

 El principal problema de la crisis de oferta de la vivienda en España es que las soluciones son a largo plazo, con lo que no está claro que a los poderes políticos les interese adoptar acciones correctoras cuando se tardarán unos 10 años en su tramitación. Así comenzaba su intervención el alcarreño Alberto Quemada, CEO de LandCo, del Banco de Santander, la empresa privada que más suelos gestiona en España, a pregunta de Santiago Barra, el moderador de la Mesa Redonda sobre la vivienda, organizada por la Asociación de la Prensa de Guadalajara.

La construcción ha llegado ya hasta la Ronda Norte, agotando el suelo finalista existente en la ciudad, salvo pequeñas unidades que no tienen demanda de los promotores./GUDiario. Esta impresión pesimista sobre el mercado de la vivienda nacional acompañó también al diagnóstico sobre la situación en Guadalajara. “Hace 2 años el precio de la vivienda no había subido en Guadalajara, así que el problema ha llegado, ahora. Se ha disparado. Y lo malo es que con la poca oferta que tenemos va a seguir subiendo”, pronosticó Quemada, miembro también del consejo de administración de Metrovacesa. Y dio algunas cifras bastante elocuentes, sacadas esa misma tarde del portal de Idealista, el más importante de España: en estos momentos, hay solo 7 promociones a la venta en Guadalajara, de las cuales tres están vendiendo los últimos pisos. En una ciudad de 100.000 habitantes, solo hay 300 viviendas a la venta de segunda mano cuando hace 2 o 3 años había 1.000 viviendas a la venta. “Tenemos un problema que va a ir agravándose cada mes que pase”, precisó, y que su empresa lo está sufriendo en otras poblaciones. Por lo que hizo un llamamiento a Blanca Causapié, jefa del Área de Urbanismo del Ayuntamiento de Guadalajara, participante también en la mesa redonda.

¿QUÉ ESTÁ PASANDO EN GUADALAJARA? Dos factores: el crecimiento bestial de la logística y la ola expansiva de Madrid. “Tenemos que tomar medidas urgentes en todos los ámbitos”, pidió Quemada.

La Ronda Norte, uno de los corsés de la Guadalajara actual./GUDiarioBlanca Causapié compartió que se aumente la edificabilidad en los sectores residenciales y que se tienda a hacer ciudades compactas en las que haya que urbanizar lo menos posible, por una razón medioambiental. “Levantar edificios de 20 plantas no es más especulativo que hacer chalets adosados. No hay que escandalizarse. Aprovechar los suelos que están urbanizados siempre es mejor y más económico y sostenible que urbanizar de nuevas”, razonó la jefe del urbanismo municipal.

En Guadalajara falta suelo residencial, porque el Plan del 2000 está prácticamente agotado y hay muchas expectativas sobre el proceso de modificación del actual PGOU, ya iniciado, una vez descartado que se redactara uno nuevo, porque nos iríamos más allá de los diez años y cuando se acabara podrían haber cambiado las necesidades. “Pensábamos que era más adecuado hacer modificaciones de planeamiento, que van a ser también de gran envergadura, aunque es un proceso que también va a tardar”, advirtió Blanca Causapié.

¿HACIA DONDE DEBE CRECER De izquierda a derecha, los ponentes: Miguel Ángel Embid, Emilio Díaz, Patricia García, Alberto Quemada, Blanca Causapié y Santiago Barra (moderador).LA CIUDAD?¿Hacia dónde debe crecer la ciudad? ¿Estamos preparados para saltar la A-2 y hacer los viarios necesarios? Hay una empresa que ya lo ha pedido y está dispuesta a urbanizar suelo para viviendas a la altura del hospital en la franja que va hacia Iriépal, una zona que ahora es rústica. La jefa de Urbanismo aclara que un proceso como ese será más lento, porque es de gran envergadura, pero que en el ánimo del Ayuntamiento está estudiar esta y otras propuestas: “Debemos crecer hacia donde se determine en el procedimiento de evaluación ambiental que hay que hacer junto a la modificación del Plan. Es decir, la modificación llevará consigo un estudio de evaluación ambiental estratégico; y ahí valoraremos las opciones de crecimiento y se determinará cuál es la mejor para nuestro entorno natural, con independencia de las propuestas que presenten las empresas, que en cualquier caso serán estudiadas”.

10.000 NUEVOS HOGARES.- Paralelamente a ese proceso de modificación del PGOU, que nos llevará unos 4/5 años (Causapié no se arriesgó a dar una fecha concreta) la idea del Ayuntamiento es facilitar el suelo finalista en algunos pequeños desarrollos que ya están en el actual PGOU, pero que no se han ejecutado. En Iriépal hay edificabilidad para 2.000 viviendas, pero ninguna empresa constructora se ha mostrado interesada; y hay suelo también en el entorno del centro comercial Ferial Plaza. También quedan unas mil viviendas en el término de Guadalajara, cerca de la estación del AVE, donde Reyal Urbis iba a construir, pero todo se fue al traste con la crisis. “Sería muy importante que valoremos lo que tenemos con independencia de seguir con la modificación del PGOU”, valoró Blanca Causapié, quien tampoco descarta los cambios de uso para calificar más suelo residencial. También hay otras opciones, que dependerían de la Autonomía, como la última modificación que ha hecho la comunidad de Madrid para que en suelos terciarios se puedan levantar viviendas protegidas en régimen de alquiler. Las previsiones apremian: el INE le ha dicho al Ayuntamiento que hasta 2039 se necesitarán en Guadalajara 10.000 nuevos hogares.

NO HAY PROMOTORES.- Otro de los factores que juegan en contra de la promoción de viviendas en España, y en Guadalajara en particular, es la falta de promotores. LandCo está haciendo obras en 70 puntos de España y les cuesta conseguir ofertas para construir. “Las constructoras no hacen más que subir los precios porque tienen auténticos problemas de personal”, relata Quemada, por esa carencia de promotores. Hace 15 años se hacían 600.000 viviendas al año y ahora están entre 50.000 y 90.000. “No hay promotores porque hace falta un capital muy importante: los bancos solo financian el 60 o 70%”, esa es la realidad actual tras los recortes al crédito hipotecario por los excesos de antes de la crisis financiera.

También es una cuestión de prestigio y las consecuencias de haber demonizado el sector, avisa Emilio Díaz, el presidente de la Asociación de Constructores de Guadalajara. ”No hay mano de obra para producir viviendas en Guadalajara”, lo reconoce. Aunque “primero se debería hacer una campaña de dignificación del sector y de sus oficios, porque no encontramos jóvenes que quieran aprender el oficio”. Por no hablar de los problemas que hay para conseguir potencia eléctrica. Díaz no quiere debates ya superados sobre si somos o no una ciudad dormitorio de Madrid, porque la presión de Madrid ya está aquí, y lo que reclama es “aprovechar esto en una oportunidad mejorando servicios y comunicaciones”.

A pesar del fracaso en alguno de los PAES, como este de la plaza Mayor, la jefa del urbanismo municipal es optimista sobre la construcción en el casco antiguo, no así los empresarios de la construcción. EL CASCO HISTÓRICO.- A pesar de esta falta de suelo, en el casco histórico hay cerca de un centenar de solares sin edificar. ¿Por qué no se construye? Emilio Díaz reconoce que es algo que no nos podemos permitir, pero lamenta que cuando un promotor va con una propuesta, se piensa que habrá algo detrás. “Tememos que dar solución a esos solares del casco histórico, porque tienen unas condiciones que favorece poco la ejecución de obra y luego está la dificultad para hacer garajes”, expone Emilio Díaz. Las obras en el centro son muy complejas y costosas. Se sacan apenas 6/8 viviendas por promoción y no siempre coincide con la demanda, que ahora pide garajes, terrazas y zonas comunes. “Construir en el casco histórico no es atractivo para el mercado”, admite Díaz, aunque la jefa de urbanismo municipal es más optimista y los hechos demuestran que lo que se está construyendo se vende. Causapié subraya que se están dando licencias en obras importantes y se van a hacer cosas: ”La plaza de San esteban se va a rematar por todos los sitios. Habrá actuaciones que tendrán mucha visibilidad. La situación va a mejorar considerablemente”.

PAES.- La figura de los PAES, por la que un promotor se puede hacer con el suelo de un solar que el propietario ha incumplido su obligación de edificar, fue una medida novedosa en España, que empezó en Guadalajara, como desarrollo de una ley autonómica. En el casco antiguo se han presentado 7 PAES, que han consumido 13 solares. Quedan casi 100, donde caben una media de 6/8 viviendas por solar. Otros están dormidos en el sueño de los justos. Blanca Causapié está “orgullosa” de esta iniciativa pionera y no comparte que hayan fracasado, porque se ha abierto un camino que no se ha intentado en ningún otro sitio. Lamenta, es sí, que los que eran más simbólicos (el solar de la Plaza Mayor y el de la plaza de Diputación) se han quedado “colgados”, por la empresa que promovió el PAE, pero ha sido un instrumento útil porque en muchos casos ha servido como revulsivo al propietario para que construyera, porque si no venía el PAE.

El arquitecto y urbanista Miguel Ángel Embid reclama que es inevitable adaptar la normativa a la realidad, también en lo municipal. “Mientras se elabora una nueva ley del suelo hay que poder hacer otras operaciones que nos permitan ir poniendo en el mercado casas. O de lo contrario no fabricamos viviendas en 8 años”. Este es el panorama.

GUADALAJARA EN CIFRAS.- La presidenta del Colegio de Arquitectos de Guadalajara, Patricia García Caballero, aportó unas interesantes cifras sobre la actividad de los arquitectos en la provincia, que ilustran el devenir del sector. Así, sabemos que en 2021 se aprobaron 1.550 expedientes, 280 de vivienda nueva. En 2022 se baja ligeramente a 1.334 expedientes, sin embargo aumenta el número de viviendas a 1.349, de las cuales 218 son protegidas. La tendencia es que bajan las unifamiliares y suben los pisos en plantas. En 2023 y a pesar de una demanda que crece, los expedientes visados bajan a 990, de ellas 835 libres. En 2024 hay un aumento significativo de la actividad, con 2.824 expedientes visados y 1.990 viviendas nuevas, de ellas 469 son protegida. Sigue la tendencia al alza de las viviendas en bloque. Por último, en 20025se han aumentado los visados en un 44%, con 2. 629 expedientes, de los cuales Guadalajara tiene 800. La mayoría de los expedientes se presentan para hacer obras en Guadalajara, Azuqueca, Corredor del Henares y El Casar.

El año que viene la previsión es que sigamos creciendo y se consolide el suelo. Donde más sube la vivienda: Guadalajara, Azuqueca, Cabanillas, Alovera, con un precio medio 1.474 m/2. Eso supone que en Guadalajara y su entorno estamos entre 2.000 y 2.500 m2, lo que son entre 200.000 y 300.000 euros por vivienda. Se están volviendo a hacer viviendas pequeñas unifamiliares. Niveles altísimos de precios.

En los próximos días publicaremos el tercer bloque de la mesa redonda, dedicado al grave problema del alquiler, en España y particularmente en Guadalajara.

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Expertos, pesimistas sobre la evolución de la vivienda en España y Guadalajara